Chuyển nhượng Vinhomes Cần Giờ: điều kiện, hồ sơ, thuế phí trước và sau khi có sổ

Cập nhật: 07/10/2026 · Bài viết của đơn vị tư vấn phân phối, mục đích tham khảo.

Lưu ý: tapdoanvingroup.com là website của đơn vị tư vấn, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư và không hứa hẹn lợi nhuận. Thông tin chính thức về dự án được công bố qua chủ đầu tư và kênh Vinhomes Market.

Bạn đã ký hợp đồng mua một căn tại Vinhomes Cần Giờ và muốn bán lại trước khi nhận sổ, hoặc bạn đang cân nhắc mua lại một căn từ người khác? Cả hai trường hợp đều xoay quanh một thủ tục: chuyển nhượng Vinhomes Cần Giờ. Bài viết giải thích hai giai đoạn khác nhau (trước và sau khi có giấy chứng nhận), điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các bước tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, thuế phí phải nộp và những rủi ro hay gặp. Nội dung chỉ để tham khảo.

Chuyển nhượng Vinhomes Cần Giờ: hai giai đoạn, hai thủ tục

Phần lớn sản phẩm của Vinhomes Green Paradise đang được bán dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, “bán lại” có thể là một trong hai giao dịch có bản chất pháp lý khác hẳn nhau:

Tiêu chí	Trước khi có sổ	Sau khi có sổ hồng
Đối tượng chuyển nhượng	Quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán (HĐMB) đã ký	Nhà ở và quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận
Văn bản ký	Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng (theo mẫu Phụ lục XI Nghị định 96/2024)	Hợp đồng mua bán nhà ở
Vai trò chủ đầu tư	Xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng	Không tham gia

Nhiều người mua tại vin Cần Giờ hiện nay thực chất đã ở trong giao dịch loại thứ nhất: các chính sách bán hàng công khai, ví dụ CSBH quỹ căn xây luôn khu Vịnh Tiên tháng 8/2026, ghi đối tượng là khách hàng nhận chuyển nhượng HĐMB từ nhà đầu tư thứ cấp, ký thỏa thuận đặt cọc rồi hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN).

Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Theo Điều 49 và Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ bốn điều kiện:

1. Chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho bên mua.
2. Hợp đồng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết (hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực).
3. Nhà ở không bị kê biên, không đang thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý.
4. Hợp đồng được xác lập đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Luật còn yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng; nếu một hợp đồng gồm nhiều căn và bạn chỉ muốn bán một căn, các bên phải sửa hợp đồng hoặc ký phụ lục tách căn trước. Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn 4969, việc khách hàng đã nhận bàn giao nhà không làm mất quyền chuyển nhượng, miễn là hồ sơ cấp giấy chứng nhận chưa được nộp. Luật không giới hạn số lần chuyển nhượng.

Trình tự 6 bước theo Điều 13 Nghị định 96/2024

Nghị định 96/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/08/2024) quy định chi tiết thủ tục, được Thư viện Nhà đất tóm tắt như sau:

1. Lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu Phụ lục XI, thành 08 bản (02 bản chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cơ quan thuế, 01 bản nộp cơ quan cấp giấy chứng nhận, mỗi bên giữ 02 bản); có công chứng thì thêm 01 bản cho tổ chức công chứng.
2. Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng ở TP.HCM, nơi có bất động sản. Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng, bản chính HĐMB ký lần đầu, chứng từ số tiền đã nộp, biên bản bàn giao (nếu có). Bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng.
3. Nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng.
4. Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư đề nghị xác nhận: 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng, bản chính HĐMB và chứng từ đã nộp thuế (hoặc được miễn, giảm).
5. Chủ đầu tư xác nhận trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ giấy tờ, không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào, giữ 02 bản và trả lại 06 bản.
6. Bên nhận kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên mua kể từ ngày được xác nhận; người nhận chuyển nhượng sau cùng là người được cấp giấy chứng nhận.

Quy định “không thu phí” cũng có tại khoản 2 Điều 51 Luật KDBĐS 2023.

Thuế, phí khi chuyển nhượng

Khoản	Mức	Căn cứ
Thuế thu nhập cá nhân của bên chuyển nhượng	2% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng	Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 (Điều 14), Nghị định 253/2026/NĐ-CP
Lệ phí trước bạ	0,5% giá tính lệ phí, tối đa 500 triệu đồng/tài sản/lần; phát sinh khi đăng ký cấp giấy chứng nhận	Nghị định 10/2022/NĐ-CP
Phí công chứng	Theo biểu phí hiện hành của tổ chức công chứng	Pháp luật về phí, lệ phí
Phí xác nhận của chủ đầu tư	Không được thu	Điều 51 Luật KDBĐS 2023; Điều 13 Nghị định 96/2024

Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2026. Theo tóm tắt Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở kể cả nhà ở hình thành trong tương lai chịu thuế 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Cách xác định giá tính thuế cho từng HĐCN nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế. Lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP do người đứng tên sổ nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Bên chịu từng khoản do hai bên thỏa thuận và nên ghi rõ trong hợp đồng. Các khoản chi phí khác khi mua được tổng hợp tại bài chi phí mua Vinhomes Cần Giờ.

Những rủi ro thường gặp khi mua lại hợp đồng

• Ghi giá thấp để giảm thuế. Điều 47 Luật KDBĐS 2023 buộc ghi đúng giá thực tế; ghi thấp khiến bạn khó chứng minh số tiền đã trả khi tranh chấp.
• Chuyển tiền cho người không đứng tên. Chỉ thanh toán cho đúng bên chuyển nhượng, qua ngân hàng, ghi rõ mã căn và số hợp đồng.
• Căn đang thế chấp. Cần văn bản đồng ý của ngân hàng và phương án tất toán khoản vay.
• “Mua bằng giấy ủy quyền”. Ủy quyền không phải chuyển nhượng; nếu ủy quyền bị hủy, bạn có thể không được cấp sổ.
• Nghĩa vụ còn lại. Bên nhận kế thừa cả các đợt chưa đóng; theo Điều 25 Luật KDBĐS 2023 (Chương III), trước khi có sổ chỉ được thu tối đa 95%.
• Ưu đãi có điều kiện. Ví dụ CSBH Vịnh Tiên 8/2026 ghi nhà dùng voucher để thanh toán bị hạn chế chuyển nhượng trong 3 tháng.

Muốn đọc kỹ từng điều khoản của hợp đồng gốc trước khi nhận chuyển nhượng, xem bài hợp đồng mua bán Vinhomes Cần Giờ.

Bán lại sau khi đã có sổ hồng

Khi giấy chứng nhận đã được cấp (hoặc hồ sơ cấp sổ đã nộp), bạn không thể chuyển nhượng HĐMB nữa mà phải làm thủ tục mua bán nhà ở thông thường:

1. Ký hợp đồng mua bán nhà ở và công chứng: theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, mua bán nhà ở giữa cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực; hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành công chứng.
2. Kê khai, nộp thuế TNCN 2% (bên bán) và lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua), trừ khi hai bên thỏa thuận khác về người chịu chi phí.
3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai để sang tên trên giấy chứng nhận.

Thời hạn sở hữu, thời điểm dự kiến có sổ và cách tự kiểm tra thông tin trên sổ được phân tích trong bài sổ hồng Vinhomes Cần Giờ.

Checklist trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng

1. Đối chiếu bên chuyển nhượng với HĐMB gốc, các HĐCN trước và giấy tờ tùy thân (kèm ý kiến vợ hoặc chồng nếu là tài sản chung).
2. Xác nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận chưa được nộp; không có thế chấp, kê biên, tranh chấp.
3. Lập bảng số tiền đã nộp và còn phải nộp theo từng đợt, có chứng từ.
4. Thỏa thuận bên chịu thuế TNCN, phí công chứng, lệ phí trước bạ.
5. Hỏi chủ đầu tư danh mục giấy tờ và nơi tiếp nhận hồ sơ xác nhận.

Nếu bạn là người mua lần đầu, các bước từ đặt chỗ đến nhận sổ có tại bài thủ tục mua Vinhomes Cần Giờ; các bài pháp lý khác nằm trong chuyên mục Pháp lý & Thủ tục.

Câu hỏi thường gặp

Đã nhận bàn giao nhà có còn chuyển nhượng hợp đồng được không?

Được, nếu hồ sơ cấp giấy chứng nhận chưa nộp và đủ các điều kiện còn lại tại Điều 50 Luật KDBĐS 2023 (Công văn 4969 của Bộ Xây dựng).

Chủ đầu tư có được thu phí xác nhận chuyển nhượng không?

Không. Chủ đầu tư xác nhận trong 05 ngày làm việc và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.

Thuế khi chuyển nhượng Vinhomes Cần Giờ là bao nhiêu?

Bên chuyển nhượng là cá nhân nộp thuế TNCN 2% trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ 0,5% phát sinh khi người đứng tên làm thủ tục cấp sổ.

Có bắt buộc công chứng hợp đồng chuyển nhượng không?

Khi bên chuyển nhượng là cá nhân thì có. Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc, trừ khi các bên muốn.

Một hợp đồng có thể chuyển nhượng nhiều lần không?

Có, luật không giới hạn số lần, miễn mỗi lần đều đủ điều kiện. Người nhận chuyển nhượng sau cùng là người được cấp giấy chứng nhận.

Kết luận

Chuyển nhượng Vinhomes Cần Giờ trước khi có sổ là chuyển nhượng hợp đồng: phải đủ điều kiện tại Điều 50, đi đủ 6 bước theo Nghị định 96/2024, có xác nhận của chủ đầu tư và nộp thuế đúng hạn. Sau khi có sổ, giao dịch trở thành mua bán nhà ở có công chứng và sang tên. Với giao dịch giá trị lớn, nên nhờ luật sư độc lập rà soát trước khi chuyển tiền. Bài viết không dự báo giá bán lại.

Bạn cần danh mục giấy tờ chuyển nhượng áp dụng cho đúng căn đang quan tâm tại Vinhomes Green Paradise? Hãy để lại thông tin trên website, đội ngũ tư vấn sẽ gửi tài liệu kèm nguồn.

Nguồn tham khảo

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Chương VI (Điều 44–52: hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng): vi.wikisource.org
2. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Chương III (Điều 25: thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai): vi.wikisource.org
3. Công báo Chính phủ – Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản: congbao.chinhphu.vn
4. Thư viện Nhà đất – Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo trình tự, thủ tục, hồ sơ thế nào? (19/11/2024): thuviennhadat.vn
5. Thư Viện Pháp Luật – Bộ Xây dựng hướng dẫn chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Công văn 4969): thuvienphapluat.vn
6. Thư viện Nhà đất – Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở (Điều 164 Luật Nhà ở 2023): thuviennhadat.vn
7. Công báo Chính phủ – Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: congbao.chinhphu.vn
8. Công báo Chính phủ – Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/07/2026): congbao.chinhphu.vn
9. Thư Viện Pháp Luật – Điểm mới thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNCN tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP (07/08/2026): thuvienphapluat.vn
10. VCCI – Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ: vcci.com.vn
11. Vinhomes Market – CSBH quỹ căn thô xây luôn khu Vịnh Tiên, tháng 8/2026 (PDF): market-files.vinhomes.vn

---

Miễn trừ trách nhiệm: Website tapdoanvingroup.com do đơn vị tư vấn phân phối vận hành, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Thông tin, hình ảnh minh họa và số liệu trong bài chỉ để tham khảo, có thể thay đổi. Giá, chính sách và tiến độ chính thức theo công bố của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước và hợp đồng mua bán. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư; quyết định mua là của bạn.