Thủ tục mua Vinhomes Cần Giờ: các bước từ đặt chỗ, ký HĐMB đến nhận sổ và giấy tờ cần chuẩn bị

Cập nhật: 06/10/2026 · Bài viết của đơn vị tư vấn phân phối, mục đích tham khảo.

Lưu ý: tapdoanvingroup.com là website của đơn vị tư vấn, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư và không hứa hẹn lợi nhuận. Thông tin chính thức về dự án được công bố qua chủ đầu tư và kênh Vinhomes Market.

Mua một căn tại Vinhomes Cần Giờ Green Paradise là giao dịch lớn, kéo dài nhiều năm từ lúc đặt chỗ tới khi cầm giấy chứng nhận. Bài viết tóm tắt thủ tục mua Vinhomes Cần Giờ theo khung pháp luật hiện hành: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15) và Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15), cả hai có hiệu lực từ 01/08/2024 theo Luật 43/2024/QH15. Đây là quy trình chung cho nhà ở hình thành trong tương lai; số tiền cọc, lịch thanh toán cụ thể của từng đợt hàng do chính sách bán hàng và hợp đồng quy định.

Tổng quan các bước

Bước	Việc chính	Căn cứ cần nhớ
1. Kiểm tra pháp lý	Xác minh dự án, căn đủ điều kiện bán	Điều 24 Luật KDBĐS 2023
2. Chọn căn, nhận chính sách	Mã căn, bảng giá, chính sách có ngày hiệu lực	Chính sách bán hàng từng đợt
3. Đặt cọc	Ký thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá	Điều 23 khoản 5: tối đa 5% giá bán
4. Ký hợp đồng mua bán	Ký HĐMB với chủ đầu tư hoặc hợp đồng chuyển nhượng	Điều 23, Điều 26 (bảo lãnh)
5. Thanh toán theo tiến độ	Thanh toán từng đợt, có thể vay	Điều 25: 30% – 70% – 95%
6. Nhận bàn giao	Kiểm tra, ký biên bản bàn giao	Điều 27; pháp luật nhà ở
7. Nhận giấy chứng nhận	Chủ đầu tư nộp hồ sơ, bạn thanh toán phần cuối	Điều 17 khoản 3: 50 ngày

Bước 1: Kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện chính:

• Đã khởi công xây dựng theo quy định.
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận…).
• Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp) và giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ; với chung cư phải nghiệm thu xong phần móng. Các GPXD và văn bản miễn GPXD đã công bố của dự án xem bài giấy phép xây dựng Vinhomes Cần Giờ.
• Chủ đầu tư đã thông báo và được cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ điều kiện bán (cơ quan này có 15 ngày để trả lời).
• Thông tin dự án đã được công khai theo quy định.

Với dự án này, nhiều tài liệu pháp lý được đăng tại mục pháp lý trên Vinhomes Market. Hãy đối chiếu đúng khu, đúng đợt hàng của căn bạn chọn. Để hiểu nền tảng quy hoạch, xem bài quy hoạch 1/500 Vinhomes Cần Giờ.

Bước 2: Chọn căn và nhận chính sách bán hàng

Yêu cầu bằng văn bản: mã căn, mặt bằng, diện tích đất và sàn, bảng giá, chính sách thanh toán, ngày hiệu lực và tên pháp nhân bên bán. Giá thường được tách thành giá trị nhà, đất, chưa hoặc đã gồm VAT và kinh phí bảo trì; hãy hỏi rõ.

Lưu ý một chi tiết quan trọng: chính sách bán hàng tháng 8/2026 cho quỹ căn “thô xây luôn” khu Vịnh Tiên, đăng công khai trên Vinhomes Market, áp dụng cho khách hàng nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán từ nhà đầu tư thứ cấp, không áp dụng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tài liệu giao dịch đầu tiên là thỏa thuận đặt cọc bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng, và chính sách áp dụng là chính sách có hiệu lực tại thời điểm ký tài liệu đó. Tùy quỹ căn, bạn có thể ký với chủ đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng hợp đồng.

Bước 3: Đặt cọc

• Theo Điều 23 khoản 5, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.
• Theo Điều 23 khoản 4, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đại lý, sàn phân phối tư vấn và hỗ trợ thủ tục, nhưng bên ký với bạn phải là chủ đầu tư (hoặc bên chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp nhận chuyển nhượng).
• Nếu có khoản “giữ chỗ” trước khi đủ điều kiện bán, hãy yêu cầu văn bản ghi rõ: ai nhận tiền, mục đích, có hoàn lại không và thời hạn hoàn.

Bước 4: Ký hợp đồng mua bán và nhận thư bảo lãnh

Hợp đồng phải theo quy định về hợp đồng mẫu (Điều 44 Luật KDBĐS 2023 và Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP). Kiểm tra kỹ giá, tiến độ thanh toán, mốc bàn giao, phạt chậm bàn giao, phí dịch vụ và thời hạn sử dụng đất. Hồ sơ ký được chuẩn hóa thế nào, xem bài hồ sơ ký với khách hàng Vinhomes.

Về bảo lãnh ngân hàng (Điều 26):

• Chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh trước khi bán, và gửi bạn bản sao văn bản cam kết bảo lãnh khi ký hợp đồng.
• Thư bảo lãnh được cung cấp trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng (hoặc thời hạn khác theo thỏa thuận). Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi bạn đã nhận thư bảo lãnh.
• Bạn có quyền chọn không cần bảo lãnh, nhưng phải thỏa thuận bằng văn bản. Hãy cân nhắc kỹ trước khi từ chối.

Về công chứng, Điều 164 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu công chứng, chứng thực đối với nhiều giao dịch mua bán nhà ở, trừ một số trường hợp mua bán có một bên là tổ chức (khi đó không bắt buộc, trừ khi các bên có nhu cầu). Hãy hỏi rõ hợp đồng của bạn có cần công chứng không và hiệu lực tính từ khi nào.

Nếu nhận chuyển nhượng hợp đồng, thủ tục thực hiện theo Luật KDBĐS 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trong đó có bước chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng.

Bước 5: Thanh toán theo tiến độ

Điều 25 Luật KDBĐS 2023 đặt các mức trần:

• Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, đã gồm tiền đặt cọc.
• Các lần sau theo tiến độ xây dựng, tổng không quá 70% khi chưa bàn giao (không quá 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo luật định).
• Không thu quá 95% khi bạn chưa được cấp giấy chứng nhận; 5% còn lại thanh toán khi đã có giấy chứng nhận.

Nếu vay ngân hàng, hãy chuẩn bị hồ sơ thu nhập sớm và đọc kỹ điều kiện sau thời gian hỗ trợ lãi suất. Xem bài vay mua Vinhomes Cần Giờ.

Bước 6: Nhận bàn giao

Việc bàn giao nhà ở theo pháp luật nhà ở (Điều 27 Luật KDBĐS 2023). Trước khi ký biên bản, kiểm tra diện tích thực tế, kết cấu, chống thấm, điện nước, cao độ nền và thoát nước quanh nhà; ghi mọi lỗi vào biên bản kèm thời hạn khắc phục.

Bước 7: Nhận giấy chứng nhận (sổ)

Theo Điều 17 khoản 3 (Luật KDBĐS 2023), trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho bạn, trừ khi bạn tự nguyện làm thủ tục. Thời gian cấp sổ thực tế còn phụ thuộc cơ quan đất đai và hồ sơ của dự án. Khi có giấy chứng nhận, bạn thanh toán phần còn lại của hợp đồng (tối đa 5%).

Giấy tờ người mua cần chuẩn bị

• Cá nhân: căn cước công dân; giấy tờ về tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân) vì liên quan quyền sở hữu tài sản chung.
• Vợ chồng: giấy tờ của cả hai; ký thay cần văn bản ủy quyền hợp lệ.
• Vay ngân hàng: hồ sơ chứng minh thu nhập, sao kê, hợp đồng lao động hoặc giấy tờ kinh doanh theo yêu cầu ngân hàng.
• Nhận chuyển nhượng hợp đồng: HĐMB gốc, chứng từ thanh toán, văn bản chuyển nhượng, giấy tờ của bên chuyển nhượng.

Những rủi ro thường gặp và cách phòng tránh

• Đóng tiền cho bên không có quyền nhận: chỉ chuyển khoản vào tài khoản ghi trong hợp đồng hoặc thông báo chính thức của bên bán.
• Chậm bàn giao, chậm sổ: đọc kỹ điều khoản phạt và quyền chấm dứt hợp đồng.
• Dòng tiền: lập kế hoạch cho cả kịch bản lãi suất tăng hoặc khó bán lại. Xem thêm bài có nên mua Vinhomes Cần Giờ.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua Vinhomes Cần Giờ tối đa bao nhiêu?

Theo Điều 23 Luật KDBĐS 2023, chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện kinh doanh. Số tiền cụ thể theo chính sách của từng đợt hàng.

Có được ký hợp đồng với đại lý không?

Không. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đại lý chỉ tư vấn và hỗ trợ thủ tục.

Trước khi nhận nhà phải thanh toán bao nhiêu?

Tổng thanh toán trước bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng (50% nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài theo luật định), và không quá 95% khi chưa có giấy chứng nhận.

Bao lâu thì có sổ?

Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao; thời gian cấp sổ thực tế phụ thuộc cơ quan nhà nước và hồ sơ dự án.

Nhận chuyển nhượng hợp đồng có rủi ro gì?

Cần kiểm tra tư cách bên chuyển nhượng, số tiền đã thanh toán, xác nhận của chủ đầu tư và nghĩa vụ thuế. Nên nhờ luật sư rà soát nếu giá trị giao dịch lớn.

Kết luận

Thủ tục mua Vinhomes Cần Giờ gồm 7 bước chính: kiểm tra pháp lý, chọn căn, đặt cọc, ký hợp đồng kèm bảo lãnh, thanh toán theo tiến độ, nhận bàn giao và nhận sổ. Nắm các mốc luật định 5% – 30% – 70% – 95%, thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc và nghĩa vụ nộp hồ sơ cấp sổ trong 50 ngày giúp bạn tự bảo vệ quyền lợi. Bài viết là thông tin tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể.

Muốn nhận bảng giá, chính sách và danh mục hồ sơ cập nhật theo mã căn? Hãy để lại thông tin trên website, đội ngũ tư vấn sẽ gửi tài liệu kèm ngày hiệu lực.

Nguồn tham khảo

1. Quốc hội – Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15), Chương II: vi.wikisource.org
2. Quốc hội – Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15), Chương III (Điều 22–27): vi.wikisource.org
3. Quốc hội – Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15), Điều 164: hethongphapluat.com
4. Quốc hội – Luật 43/2024/QH15 sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng: vanban.chinhphu.vn
5. Chính phủ – Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản: dulieuphapluat.vn
6. Vinhomes Market – Chính sách bán hàng quỹ căn thô xây luôn khu Vịnh Tiên, tháng 8/2026 (PDF): market-files.vinhomes.vn
7. Vinhomes Market – Trang dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), mục Tài liệu pháp lý: market.vinhomes.vn

---

Miễn trừ trách nhiệm: Website tapdoanvingroup.com do đơn vị tư vấn phân phối vận hành, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Thông tin, hình ảnh minh họa và số liệu trong bài chỉ để tham khảo, có thể thay đổi. Giá, chính sách và tiến độ chính thức theo công bố của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước và hợp đồng mua bán. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư; quyết định mua là của bạn.