Đặt cọc Vinhomes Cần Giờ: mức cọc theo luật, phân biệt giữ chỗ và cách chuyển tiền an toàn

Cập nhật: 07/10/2026 · Bài viết của đơn vị tư vấn phân phối, mục đích tham khảo.

Lưu ý: tapdoanvingroup.com là website của đơn vị tư vấn, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư và không hứa hẹn lợi nhuận. Thông tin chính thức về dự án được công bố qua chủ đầu tư và kênh Vinhomes Market.

Đặt cọc Vinhomes Cần Giờ thường là lần đầu tiên bạn chuyển tiền cho một căn nhà, và cũng là bước dễ phát sinh tranh chấp nhất nếu giấy tờ sơ sài. Bài này chỉ tập trung vào giai đoạn cọc: luật cho phép thu bao nhiêu, phiếu giữ chỗ khác thỏa thuận đặt cọc ra sao, điều khoản hoàn cọc nào cần đọc và chuyển tiền thế nào cho an toàn. Quy trình mua đầy đủ đã có ở bài thủ tục mua Vinhomes Cần Giờ, còn các điều khoản của hợp đồng chính nằm ở bài hợp đồng mua bán Vinhomes Cần Giờ.

TTĐC, TLGD, HĐCN là gì và xuất hiện ở bước nào của giao dịch, xem bài thuật ngữ mua nhà Vinhomes Cần Giờ.

Đặt cọc Vinhomes Cần Giờ: luật quy định những gì?

Với nhà ở hình thành trong tương lai như tại Vinhomes Green Paradise, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra bốn nguyên tắc chính về tiền cọc:

• Trần 5% và chỉ khi đủ điều kiện. Theo khoản 5 Điều 23, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.
• Không ủy quyền ký. Điểm d khoản 4 Điều 23 và khoản 4 Điều 17 cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán nhà ở trong dự án. Bộ Xây dựng nhắc lại điều này trong mục hỏi đáp trên cổng thông tin của Bộ.
• Cọc tính vào lần thanh toán đầu. Điều 25 giới hạn lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
• Thu sai là hành vi bị cấm. Khoản 5 Điều 8 cấm thu tiền bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định của luật.

Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi. Theo VnExpress (29/07/2026), trong văn bản tiếp thu dự thảo, Bộ Xây dựng đề nghị giữ nguyên quy định chỉ nhận cọc khi dự án đủ điều kiện. Khi luật mới được thông qua, bạn nên kiểm tra lại các mốc trên.

Phiếu giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng mua bán khác nhau thế nào?

Giấy tờ	Bản chất	Điểm cần lưu ý
Phiếu giữ chỗ, “booking”, phiếu thiện chí	Không phải loại hợp đồng được Luật KDBĐS 2023 quy định cho nhà ở hình thành trong tương lai	Nếu dự án hoặc căn chưa đủ điều kiện bán, việc thu tiền dưới mọi tên gọi đều có rủi ro pháp lý; hỏi rõ ai nhận tiền, hoàn lại khi nào
Thỏa thuận đặt cọc (TTĐC)	Biện pháp bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng theo Bộ luật Dân sự	Phải ghi giá bán; với chủ đầu tư, tối đa 5% giá bán; có điều khoản phạt cọc, hoàn cọc
HĐMB hoặc hợp đồng chuyển nhượng HĐMB	Hợp đồng kinh doanh bất động sản chính thức	Có bảo lãnh ngân hàng (nếu chọn), tiến độ thanh toán, ngày bàn giao

Nói ngắn gọn: phiếu giữ chỗ không cho bạn quyền gì với một căn cụ thể trừ khi văn bản ghi rõ; TTĐC gắn với một mã căn, một mức giá và một thời hạn ký hợp đồng.

Đặt cọc khi nhận chuyển nhượng từ nhà đầu tư thứ cấp

Ở Vinhomes Cần Giờ, nhiều quỹ căn được bán theo mô hình nhận chuyển nhượng HĐMB từ nhà đầu tư thứ cấp (NĐT). Chẳng hạn, Vietnammoi (15/12/2025) cho biết Sở Xây dựng TP.HCM đã thông báo 3.800 căn nhà thấp tầng tại Khu phức hợp số 2 đủ điều kiện bán, chủ đầu tư khu phức hợp là Công ty TNHH Capitaland Tower. Trong mô hình này có thể tồn tại hai lớp cọc. Theo CSBH khu Vịnh Tiên tháng 8/2026 trên Vinhomes Market:

• Khách hàng nộp cọc lần 1 và ký TTĐC đảm bảo ký kết HĐCN với NĐT; CSBH này ghi mức 300 triệu đồng/căn, các đợt sau tính theo tỷ lệ phần trăm.
• CSBH còn nhắc tới TTĐC đảm bảo thực hiện HĐMB, có giá trị 5% giá bán nhà ở (chưa gồm thuế GTGT) phải trả chủ đầu tư nếu NĐT chưa thanh toán. Con số này trùng với trần 5% tại Điều 23.
• Khoản tiền khách nộp được ưu tiên vào TTĐC đảm bảo thực hiện HĐMB trước, rồi mới tới các đợt của HĐCN. CSBH cũng ghi chủ đầu tư trả lãi cho giá trị TTĐC này theo điều kiện của chính sách, và khách hàng cá nhân tự chịu thuế TNCN trên phần lãi.

Các con số trên thuộc một chính sách cụ thể, có thời hạn áp dụng và có thể thay đổi. Mức cọc của căn bạn quan tâm cần lấy theo CSBH có hiệu lực tại ngày ký; vui lòng liên hệ để nhận bản chính sách mới nhất. Pháp nhân chủ đầu tư và cách kiểm tra được trình bày ở bài chủ đầu tư Vinhomes Cần Giờ.

Điều khoản hoàn cọc và phạt cọc cần đọc kỹ

Nếu TTĐC không có thỏa thuận khác, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 áp dụng: hợp đồng được ký thì tiền cọc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán; bên đặt cọc từ chối ký thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương. Vì luật cho phép “thỏa thuận khác”, bạn cần đọc kỹ:

• Thời hạn ký HĐMB/HĐCN tính từ ngày cọc, và điều gì xảy ra nếu bên bán chưa sẵn sàng ký đúng hạn.
• Trường hợp được hoàn 100% cọc: ngân hàng từ chối cho vay (nếu bạn chọn phương án vay), thông tin căn thay đổi so với lúc cọc (diện tích, hướng, giá), dự án chưa có văn bản đủ điều kiện bán.
• Thời hạn hoàn tiền và tài khoản nhận lại tiền.
• Mức phạt hai chiều: phạt bên mua khi hủy có tương xứng với phạt bên bán khi không ký hợp đồng hay không.
• Điều kiện kèm ưu đãi: một số ưu đãi chỉ áp dụng nếu thanh toán đủ đợt trong số ngày nhất định sau khi ký TTĐC; lỡ hạn có thể mất ưu đãi.

Chuyển tiền đúng tài khoản

Khoản 2 Điều 48 Luật KDBĐS 2023 yêu cầu chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng. Một số nguyên tắc thực hành:

1. Tên chủ tài khoản phải trùng với bên nhận cọc ghi trên TTĐC (chủ đầu tư, NĐT hoặc pháp nhân được nêu rõ), không phải tài khoản cá nhân của người môi giới.
2. Đối chiếu số tài khoản trên văn bản có chữ ký, đóng dấu; nếu nhận số tài khoản qua tin nhắn, hãy gọi xác minh qua kênh chính thức.
3. Nội dung chuyển khoản ghi rõ họ tên, mã căn, số TTĐC.
4. Không đưa tiền mặt; giữ ủy nhiệm chi và đòi phiếu thu hoặc xác nhận đã nhận tiền.
5. Không chuyển tiền trước khi có bản TTĐC đầy đủ để đọc.

Tiến độ các đợt sau khi cọc được phân tích ở bài tiến độ thanh toán Vinhomes Cần Giờ.

Dấu hiệu cảnh báo khi được mời đặt cọc

• Thu tiền “giữ suất” khi chưa có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng cho căn hoặc khu đó.
• Mức cọc chủ đầu tư thu vượt 5% giá bán, hoặc TTĐC không ghi giá bán.
• Người ký TTĐC không phải bên bán, chỉ xuất trình “giấy ủy quyền” của chủ đầu tư.
• Yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân, hoặc hối thúc “chốt ngay hôm nay kẻo hết căn”.
• Không đưa bản thỏa thuận cho bạn đọc trước, hoặc không có điều khoản hoàn cọc.
• Hứa hẹn lợi nhuận, cam kết mua lại hay “chênh” sau vài tháng.

Checklist trước khi đặt cọc

1. Xin số, ngày văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán.
2. Xác định rõ bên nhận cọc là ai và quan hệ với chủ đầu tư.
3. Đọc CSBH đính kèm, ghi ngày hiệu lực; chụp lại bảng giá có ký nhận.
4. Đọc điều khoản thời hạn ký hợp đồng, hoàn cọc, phạt cọc.
5. Chuyển tiền qua ngân hàng đến đúng tài khoản ghi trên văn bản.
6. Lưu đủ bản gốc TTĐC, phiếu thu, ủy nhiệm chi.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc Vinhomes Cần Giờ tối đa bao nhiêu?

Nếu bên nhận cọc là chủ đầu tư, Điều 23 Luật KDBĐS 2023 giới hạn không quá 5% giá bán và chỉ khi nhà ở đủ điều kiện kinh doanh. Với giao dịch nhận chuyển nhượng từ NĐT, mức cọc theo CSBH và thỏa thuận cụ thể.

Phiếu giữ chỗ có được hoàn tiền không?

Tùy nội dung phiếu. Hãy yêu cầu điều khoản hoàn tiền bằng văn bản: thời hạn, trường hợp hoàn và tài khoản nhận lại tiền.

Không vay được ngân hàng thì có mất cọc không?

Mặc định theo Bộ luật Dân sự, bên đặt cọc từ chối ký hợp đồng thì mất cọc, trừ khi TTĐC thỏa thuận khác. Nếu dự định vay, hãy đề nghị ghi rõ trường hợp hoàn cọc khi hồ sơ vay bị từ chối.

Tiền cọc có được tính vào tiền mua nhà không?

Có. Khi ký hợp đồng, tiền cọc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán và nằm trong mức trần 30% của lần thanh toán đầu.

Có nên đưa tiền cọc cho nhân viên môi giới?

Không nên. Hãy chuyển khoản trực tiếp tới tài khoản của bên nhận cọc ghi trên thỏa thuận đã ký.

Kết luận

Đặt cọc Vinhomes Cần Giờ an toàn khi ba điều được đảm bảo: căn đã đủ điều kiện bán, thỏa thuận ghi rõ giá, mã căn và điều khoản hoàn cọc, tiền đi đúng tài khoản của bên ký. Bài viết không đưa ra mức giá hay khuyến nghị đầu tư; mức cọc và giá của từng căn theo chính sách chính thức tại thời điểm ký.

Bạn muốn nhận mẫu checklist đặt cọc và CSBH đang áp dụng cho phân khu mình quan tâm? Hãy để lại thông tin trên website, đội ngũ tư vấn sẽ gửi tài liệu có ngày hiệu lực.

Nguồn tham khảo

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Chương I (Điều 8: hành vi bị nghiêm cấm): vi.wikisource.org
2. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Chương III (Điều 23: đặt cọc; Điều 25: thanh toán): vi.wikisource.org
3. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Chương VI (Điều 48: thanh toán qua tài khoản): vi.wikisource.org
4. Bộ Xây dựng – Hỏi đáp Hợp đồng đặt cọc/mua bán bất động sản: moc.gov.vn
5. Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 328 (đặt cọc): thuviennhadat.vn
6. VnExpress – Nguy cơ đẩy giá nhà nếu cho chủ đầu tư nhận cọc sớm (29/07/2026): vnexpress.net
7. Vietnammoi – Khu đô thị lấn biển Cần Giờ được phép mở bán (15/12/2025): vietnammoi.vn
8. Vinhomes Market – CSBH quỹ căn thô xây luôn khu Vịnh Tiên, tháng 8/2026 (PDF): market-files.vinhomes.vn

---

Miễn trừ trách nhiệm: Website tapdoanvingroup.com do đơn vị tư vấn phân phối vận hành, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Thông tin, hình ảnh minh họa và số liệu trong bài chỉ để tham khảo, có thể thay đổi. Giá, chính sách và tiến độ chính thức theo công bố của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước và hợp đồng mua bán. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư; quyết định mua là của bạn.