Chi phí mua Vinhomes Cần Giờ: các khoản thuế, phí ngoài giá căn cần dự trù

Cập nhật: 06/10/2026 · Bài viết của đơn vị tư vấn phân phối, mục đích tham khảo.

Lưu ý: tapdoanvingroup.com là website của đơn vị tư vấn, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư và không hứa hẹn lợi nhuận. Thông tin chính thức về dự án được công bố qua chủ đầu tư và kênh Vinhomes Market.

Khi tìm hiểu Vinhomes Cần Giờ, nhiều người chỉ nhìn vào giá căn. Thực tế, chi phí mua Vinhomes Cần Giờ còn gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì, lệ phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận, chi phí vay và các khoản khi bán lại. Bài viết này liệt kê từng khoản theo quy định hiện hành (cập nhật tới 06/10/2026), chỉ rõ khoản nào đã có trong chính sách bán hàng công khai và khoản nào chủ đầu tư chưa công bố.

Lưu ý: bài không nêu giá bán. Giá từng căn là giá dự kiến theo từng đợt; vui lòng liên hệ để nhận bảng giá có ngày hiệu lực. Bối cảnh mặt bằng giá có tại bài giá Vinhomes Cần Giờ tháng 10/2026.

Giá trong chính sách bán hàng đã gồm những gì?

Hai chính sách bán hàng công khai trên Vinhomes Market, khu Vịnh Ngọc tháng 7/2026 và khu Vịnh Tiên tháng 8/2026, định nghĩa Tổng giá trị bất động sản gồm giá trị quyền sử dụng đất, giá trị thương mại khác (hạ tầng, tiện ích, thương hiệu…) và giá trị xây dựng. “Giá gốc” được mô tả là tổ hợp chi phí đất, hạ tầng, xây nhà, marketing, phí đo đạc làm sổ đỏ, chi phí bán hàng… và chưa gồm thuế GTGT và kinh phí bảo trì (KPBT). Vì vậy khi nhận báo giá, hãy hỏi rõ con số đang là giá trước hay sau VAT và KPBT.

Bảng tổng hợp các khoản chi phí

Khoản	Mức/cách tính	Ai nộp, khi nào	Căn cứ
Thuế GTGT (VAT)	10% trên giá bán chưa thuế trừ tiền sử dụng đất (giá đất được trừ)	Người mua, trả kèm từng đợt thanh toán	Luật Thuế GTGT 48/2024; NĐ 181/2025
Kinh phí bảo trì	Căn hộ chung cư: 2% giá trị căn; nhà thấp tầng: theo hợp đồng	Người mua, thường ở đợt bàn giao	Điều 152 Luật Nhà ở 2023; CSBH
Lệ phí trước bạ	0,5% giá tính lệ phí, tối đa 500 triệu đồng/tài sản/lần	Người mua, khi đăng ký cấp sổ	NĐ 10/2022/NĐ-CP
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ	Theo biểu phí của HĐND TP.HCM	Người được cấp sổ	NQ 02/2023/NQ-HĐND
Phí công chứng (nếu có)	Biểu lũy tiến theo giá trị, tối đa 70 triệu đồng/trường hợp	Theo thỏa thuận các bên	TT 257/2016/TT-BTC
Thuế TNCN khi bán lại	2% giá chuyển nhượng	Cá nhân bán (chuyển nhượng)	Luật Thuế TNCN 109/2025
Phí quản lý vận hành	Chưa công bố	Cư dân, hằng tháng sau bàn giao	Chờ thông báo của chủ đầu tư
Chi phí vay	Theo hợp đồng tín dụng và chính sách hỗ trợ từng đợt	Người vay	CSBH; hợp đồng ngân hàng

1. Thuế GTGT: 10% nhưng không tính trên tiền sử dụng đất

Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2025. Theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP (Điều 8), giá tính thuế với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán chưa thuế, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách (giá đất được trừ). Công văn 5149/CT-CS năm 2026 của Cục Thuế khẳng định hoạt động kinh doanh bất động sản áp dụng thuế suất 10%.

Hệ quả: tỷ lệ VAT trên tổng giá trị căn thường thấp hơn 10%, vì phần giá đất được trừ không chịu thuế. Phần giá đất được trừ cụ thể của từng lô do chủ đầu tư xác định và thể hiện trên hợp đồng, hóa đơn; chúng tôi chưa thấy số liệu này được công bố công khai cho từng sản phẩm.

2. Kinh phí bảo trì: 2% với căn hộ, nhà thấp tầng theo hợp đồng

Điều 152 Luật Nhà ở 2023 quy định người mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% giá trị căn, tính riêng với tiền mua và ghi rõ trong hợp đồng. Quy định 2% này áp dụng cho nhà chung cư.

Với nhà phố, biệt thự, hai chính sách bán hàng nêu trên vẫn tách riêng KPBT và thu 100% KPBT theo thông báo bàn giao. Mức KPBT cho nhà thấp tầng ghi trong hợp đồng của từng căn; chúng tôi chưa thấy tỷ lệ chung được công bố công khai.

3. Lệ phí trước bạ 0,5% khi làm sổ

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ, và mức thu tối đa là 500 triệu đồng cho một tài sản mỗi lần trước bạ. Khi giá trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính lệ phí là giá trong hợp đồng. Khoản này phát sinh khi đăng ký cấp giấy chứng nhận, sau khi nhận bàn giao.

4. Phí thẩm định hồ sơ, in giấy chứng nhận

Tại TP.HCM, Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND (hiệu lực 01/06/2023) quy định phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo hồ sơ, theo thửa và các công việc phục vụ như in giấy, quét trang. Ví dụ, đăng ký cấp lần đầu đơn lẻ cho cá nhân, hồ sơ đất và tài sản gắn liền với đất là 2,4 triệu đồng ở khu vực 5 huyện (cũ) và 2,65 triệu đồng ở các quận, TP Thủ Đức (cũ). Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính từ 01/07/2025, mức áp dụng cụ thể cho hồ sơ tại dự án nên được xác nhận với cơ quan tiếp nhận. Đây là khoản nhỏ so với các khoản trên, nhưng nên dự trù.

5. Phí công chứng: khi nào phát sinh?

Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức thì không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu; vì vậy mua trực tiếp từ chủ đầu tư thường không phát sinh khoản này (các bước ký kết xem bài thủ tục mua Vinhomes Cần Giờ). Khoản này chủ yếu phát sinh khi nhận chuyển nhượng hợp đồng từ cá nhân: Nghị định 96/2024/NĐ-CP yêu cầu công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng, trừ khi bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Biểu phí theo Thông tư 257/2016/TT-BTC tính lũy tiến trên giá trị hợp đồng: từ trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng là 3,2 triệu đồng cộng 0,04% phần vượt 5 tỷ; từ trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng là 5,2 triệu đồng cộng 0,03% phần vượt 10 tỷ; mức thu tối đa 70 triệu đồng/trường hợp.

Đáng chú ý, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

6. Thuế TNCN 2% nếu bán lại

Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2026. Điều 14 quy định thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú bằng giá chuyển nhượng × 2%. Theo tóm tắt Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Người nộp là cá nhân bán; việc bên nào chịu khoản này trong thực tế do các bên thỏa thuận, nên ghi rõ trong hợp đồng.

Một chi tiết ít người để ý: chính sách bán hàng ghi khoản lãi chiết khấu thanh toán sớm, lãi trên tiền đặt cọc bảo đảm, “KH cá nhân chịu thuế TNCN cho phần lãi này”.

7. Phí quản lý vận hành: chưa công bố

Đến 06/10/2026, chúng tôi chưa tìm thấy mức phí quản lý vận hành chính thức cho nhà phố, biệt thự hay căn hộ tại dự án. Một số trang trên mạng đưa con số “dự kiến” nhưng không dẫn văn bản của chủ đầu tư, nên chúng tôi không trích. Hãy yêu cầu dự thảo quy chế quản lý và mức phí trước khi ký, vì đây là chi phí lặp lại hằng tháng.

8. Chi phí vay và lựa chọn hỗ trợ lãi suất

Chính sách tháng 7–8/2026 cho phép vay tới 70% (khu Vịnh Tiên) và có gói hỗ trợ lãi suất có thời hạn. Điểm cần đọc kỹ: chính sách Vịnh Ngọc ghi rằng nếu chọn tham gia hỗ trợ lãi suất, khách hàng phải trả thêm so với giá gốc theo bảng tăng giá. Ngược lại, khách không vay và thanh toán sớm được chiết khấu. Hãy so sánh tổng chi phí của từng phương án, gồm cả lãi sau thời gian hỗ trợ. Chi tiết tại bài vay mua Vinhomes Cần Giờ.

Checklist trước khi ký

• Báo giá đã gồm VAT và KPBT chưa? Giá đất được trừ là bao nhiêu?
• KPBT của căn là bao nhiêu và thu ở đợt nào?
• Ai làm thủ tục cấp sổ, ai chịu lệ phí trước bạ, phí thẩm định?
• Nếu nhận chuyển nhượng: ai chịu thuế TNCN, phí công chứng?
• Phương án vay: tổng tiền phải trả nếu chọn và không chọn hỗ trợ lãi suất?
• Mức phí quản lý dự kiến đã có văn bản chưa?

Câu hỏi thường gặp

Chi phí mua Vinhomes Cần Giờ ngoài giá căn gồm những gì?

VAT (nếu báo giá chưa gồm), kinh phí bảo trì, lệ phí trước bạ 0,5% (tối đa 500 triệu đồng), phí cấp sổ, chi phí vay; nhận chuyển nhượng có thể thêm phí công chứng. Khi bán lại, cá nhân chịu thuế TNCN 2%.

VAT khi mua có phải đúng 10% tổng giá không?

Không hẳn. Thuế suất là 10% nhưng tính trên giá bán chưa thuế sau khi trừ tiền sử dụng đất, nên tỷ lệ trên tổng giá thường thấp hơn 10%.

Nhà phố, biệt thự có phải đóng phí bảo trì 2% không?

Mức 2% theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023 dành cho nhà chung cư. Với nhà thấp tầng tại dự án, chính sách bán hàng vẫn có KPBT; mức cụ thể theo hợp đồng từng căn.

Phí quản lý Vinhomes Cần Giờ bao nhiêu?

Chưa được chủ đầu tư công bố trong các tài liệu chúng tôi kiểm tra. Hãy chờ văn bản chính thức hoặc yêu cầu ghi rõ trong hồ sơ ký kết.

Kết luận

Dự trù đúng chi phí mua Vinhomes Cần Giờ nghĩa là cộng thêm VAT, KPBT, lệ phí trước bạ và phí cấp sổ vào giá căn, tính chi phí vay theo từng phương án và lường trước thuế khi bán lại. Các mức thuế, phí trong bài theo văn bản pháp luật hiện hành; số tiền thực tế của từng căn phụ thuộc hợp đồng và có thể thay đổi khi chính sách mới ra đời.

Muốn nhận bảng giá dự kiến kèm bảng tính các khoản thuế, phí cho mã căn bạn quan tâm? Hãy để lại thông tin trên website, đội ngũ tư vấn sẽ gửi tài liệu có ngày hiệu lực.

Nguồn tham khảo

1. Quốc hội – Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 (hiệu lực 01/07/2025): congbao.chinhphu.vn
2. Chính phủ – Nghị định 181/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế GTGT: luatvietnam.vn
3. Cục Thuế – Công văn 5149/CT-CS năm 2026 về thuế GTGT: nhansu.vn
4. Luật Nhà ở 2023 – Điều 152, kinh phí bảo trì nhà chung cư (văn bản hợp nhất): hethongphapluat.com
5. Luật Nhà ở 2023 – Điều 164, công chứng hợp đồng về nhà ở: hethongphapluat.com
6. Chính phủ – Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ: vcci.com.vn
7. HĐND TP.HCM – Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND về phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận: tphcm.cdnchinhphu.vn
8. Bộ Tài chính – Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng: nhansu.vn
9. Quốc hội – Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/07/2026): congbao.chinhphu.vn
10. Thư Viện Pháp Luật – Điểm mới thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP: thuvienphapluat.vn
11. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Mục 2 Chương VI (Điều 49–52): hethongphapluat.com
12. Chính phủ – Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản: dulieuphapluat.vn
13. Vinhomes Market – Chính sách bán hàng quỹ căn thô giãn xây khu Vịnh Ngọc, tháng 7/2026: market-files.vinhomes.vn
14. Vinhomes Market – Chính sách bán hàng quỹ căn thô xây luôn khu Vịnh Tiên, tháng 8/2026: market-files.vinhomes.vn

---

Miễn trừ trách nhiệm: Website tapdoanvingroup.com do đơn vị tư vấn phân phối vận hành, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Thông tin, hình ảnh minh họa và số liệu trong bài chỉ để tham khảo, có thể thay đổi. Giá, chính sách và tiến độ chính thức theo công bố của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước và hợp đồng mua bán. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư; quyết định mua là của bạn.