Quy hoạch 1/500 Vinhomes Cần Giờ: đọc hiểu QĐ 340/QĐ-UBND, 4 phân khu và lần điều chỉnh 2025

Cập nhật: 06/10/2026 · Bài viết của đơn vị tư vấn phân phối, mục đích tham khảo.

Lưu ý: tapdoanvingroup.com là website của đơn vị tư vấn, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư và không hứa hẹn lợi nhuận. Thông tin chính thức về dự án được công bố qua chủ đầu tư và kênh Vinhomes Market.

Người tìm hiểu Vinhomes Cần Giờ thường nghe “dự án đã có quy hoạch 1/500”. Bài này đọc trực tiếp Quyết định 340/QĐ-UBND để giải thích quy hoạch Vinhomes Cần Giờ: cơ cấu đất, dân số, 4 phân khu, mặt nước, lần điều chỉnh năm 2025 và những điều quyết định này không bảo đảm. Danh mục hồ sơ pháp lý khác có tại bài pháp lý Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.

Quy hoạch Vinhomes Cần Giờ: QĐ 340/QĐ-UBND là văn bản gì?

Hạng mục	Nội dung trong quyết định
Số, ngày ký	340/QĐ-UBND ngày 24/01/2025, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường ký
Tên đồ án	Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (04 phân khu A, B, C và D-E)
Vị trí	Xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ (sau sắp xếp hành chính năm 2025 là xã Cần Giờ)
Diện tích	Khoảng 2.870 ha
Đơn vị đề xuất lập đồ án	Công ty CP Đô thị Du lịch Cần Giờ
Căn cứ cấp trên	Quy hoạch phân khu 1/5.000 theo QĐ 3800/QĐ-UBND (05/9/2018), điều chỉnh cục bộ theo QĐ 1752/QĐ-UBND (20/5/2024)

Nguồn: toàn văn QĐ 340, Công báo TP.HCM.

Quy hoạch 1/500 là cấp chi tiết nhất: xác định chức năng từng lô đất, mật độ, tầng cao, chỉ giới đường đỏ và hạ tầng kỹ thuật, làm cơ sở lập dự án và xin giấy phép xây dựng.

Quy mô dân số và 4 phân khu theo đúng thứ tự trong quyết định

QĐ 340 đặt quy mô dân số tối đa 228.506 người và khoảng 8,887 triệu lượt khách du lịch/năm cho toàn khu. Tên thương mại trong ngoặc là tên dùng trên Vinhomes Market.

Phân khu (tên thương mại)	Diện tích	Dân số tối đa	Tính chất theo QĐ 340	Tầng cao tối đa
A – Vịnh Tiên (The Haven Bay)	953,23 ha	59.027	Khu ở sinh thái gắn dịch vụ du lịch, cửa ngõ khu đô thị; 4 đơn vị ở và 4 khu chức năng	39 tầng
B – Vịnh Ngọc (The Green Bay)	659,87 ha	75.000	Khu ở, nghỉ dưỡng, công trình công cộng đô thị (y tế, giáo dục, hành chính), đầu mối hạ tầng; 4 đơn vị ở và khu chức năng B5	25 tầng
C – Mũi Danh Vọng (The Paradise)	318,32 ha	41.364	Trung tâm tài chính, thương mại, văn phòng, bến cảng; nhà ở liền kề (hạn chế), biệt thự, cao tầng; 6 đơn vị ở	108 tầng
D-E – Đảo Mặt Trời (The Grand Island)	D: 480,46 ha; E: 458,12 ha	53.115 (khu D)	D: trung tâm thương mại, nghỉ dưỡng cao cấp, nhà liền kề, biệt thự. E: mặt nước, kênh dẫn, cây xanh cấp đô thị	9 tầng

Nguồn: QĐ 340; tóm tắt tại Cổng TTĐT Chính phủ và Tiền Phong.

Một số tài liệu trên mạng xếp thứ tự phân khu khác; khi đối chiếu hồ sơ hãy dùng ký hiệu A, B, C, D-E trong quyết định. Xem thêm bài phân khu Vịnh Tiên và phân khu Vịnh Ngọc.

Cơ cấu sử dụng đất toàn khu 2.870 ha

Theo QĐ 340, đất ở chiếm chưa tới một phần ba diện tích:

Nhóm đất	Diện tích (làm tròn)	Tỷ lệ
Đất đơn vị ở	838,6 ha	29,22%
– trong đó nhà ở thấp tầng (biệt thự 292,0 ha, liền kề 110,9 ha)	402,9 ha	14,04%
– trong đó nhà ở xã hội	102,7 ha	3,58%
Đất ngoài đơn vị ở	2.031,4 ha	70,78%
– mặt nước và bãi cát (riêng mặt nước 746,3 ha)	756,1 ha	26,34%
– đường giao thông, bãi đỗ xe	455,6 ha	15,88%
– cây xanh sử dụng hạn chế (sân golf 5,41%, công viên chuyên đề 4,28%)	278,2 ha	9,69%
– khu dịch vụ du lịch (biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn)	183,7 ha	6,40%
– công trình dịch vụ, công cộng cấp đô thị	174,8 ha	6,09%
– cây xanh sử dụng công cộng	162,2 ha	5,65%

Các chỉ tiêu chung: 125,6 m² đất/người, mật độ xây dựng toàn khu 17,4%, hệ số sử dụng đất 0,8 lần, tầng cao tối đa 108 tầng. Hạ tầng tính theo chuẩn cấp nước 180 lít/người/ngày đêm, cấp điện 2.400 kWh/người/năm.

Mật độ thấp, mặt nước nhiều là điểm cộng về không gian sống. Nhưng nhà ở chủ yếu là thấp tầng, nên giá trị mỗi căn lớn; người mua cần chuẩn bị tài chính phù hợp.

Không gian mở, mặt nước và biển hồ: con số pháp lý và con số quảng bá

Theo QĐ 340, toàn khu có khoảng 746,3 ha mặt nước. Riêng phân khu E (458,12 ha) có 98,8% diện tích là mặt nước, đóng vai trò trục cảnh quan nối các phân khu.

Tài liệu bán hàng nêu quy mô biển hồ theo nhiều cách: trang dự án trên Vinhomes Market vừa ghi “biển hồ Lagoon 800ha”, vừa có tiêu đề nhắc 433 ha. Các con số này không thay thế số liệu trong quyết định. Khi chọn căn, hãy xem bản vẽ 1/500 để biết khoảng cách thực tế từ lô đất đến mặt nước.

Điều chỉnh cục bộ năm 2025: QĐ 900/QĐ-UBND thay đổi gì?

Trong danh mục pháp lý trên Vinhomes Market có QĐ 900/QĐ-UBND của UBND xã Cần Giờ (tên tệp ghi ngày 28/11/2025), duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án 1/500. Quyết định này là bộ phận không tách rời của QĐ 340. Các điểm chính (đọc từ bản scan):

• Giữ nguyên: tổng diện tích, diện tích từng phân khu, tổng dân số 228.506 người, quy mô khách và mạng đường chính.
• Dân số phân khu: C giảm từ 41.364 xuống 39.568 người; D tăng từ 53.115 lên 54.911 người; A và B giữ nguyên.
• Nhà ở xã hội tại phân khu B (khoảng 102,7 ha) được điều chỉnh thành đất nhà ở thương mại cao tầng, thấp tầng và cây xanh, căn cứ Thông báo kết luận 56/TB-VP ngày 11/7/2025 của Chủ tịch UBND TP.HCM.
• Loại hình: đất liền kề tăng khoảng 58,9 ha, biệt thự giảm khoảng 51,9 ha, nhà ở cao tầng tăng khoảng 43 ha.
• Mặt nước giảm khoảng 38,2 ha (còn khoảng 708 ha).
• Giao thông: một số tuyến đường tăng lộ giới từ 14 m lên 15–17 m.

Nghĩa là quy hoạch 1/500 có thể được điều chỉnh; vị trí, loại hình một số lô có thể khác tài liệu cũ. Hãy hỏi bản vẽ của lô đất đã cập nhật theo QĐ 900 chưa.

Phân kỳ triển khai: quyết định nói gì?

QĐ 340 không ghi lịch xây dựng từng phân khu, nhưng yêu cầu sau từng giai đoạn phải đánh giá tác động trước khi làm giai đoạn tiếp theo, kèm lưu ý về bờ kè chống xói lở và 2 kênh thoát nước Hà Thanh, Rạch Lở.

Dự án khởi công ngày 19/4/2025, phạm vi lấn biển 1.357 ha, san nền 906 ha (VnExpress). Hồ sơ trên Vinhomes Market hiện có văn bản huy động vốn cho Khu A và biên bản nghiệm thu hạ tầng tại khu A, B; lịch hoàn thiện từng phân khu chưa được công bố đầy đủ.

QĐ 340 có ý nghĩa gì và không có ý nghĩa gì với người mua?

Những gì quyết định xác nhận

• Khu đất có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, làm căn cứ lập dự án và cấp phép.
• Chức năng, mật độ, tầng cao từng lô đã xác định; bạn biết lô bên cạnh là nhà ở, cây xanh hay dịch vụ.
• Dân số và chỉ tiêu trường học, y tế, cây xanh có định mức cụ thể.

Những gì quyết định không bảo đảm

• Không phải giấy phép xây dựng hay văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai; hai loại này phải kiểm tra riêng. Danh sách GPXD và văn bản miễn GPXD của dự án xem bài giấy phép xây dựng Vinhomes Cần Giờ.
• Không cam kết tiến độ tiện ích, hạ tầng ngoài dự án hay giá bán.
• Về thời hạn: Cổng TTĐT Chính phủ ghi dự án hoạt động 50 năm, còn Vinhomes Market ghi sở hữu “lâu dài”; hãy đọc kỹ điều khoản thời hạn sử dụng đất trong hợp đồng của căn cụ thể.

Cách tự kiểm tra quy hoạch trước khi xuống tiền

1. Đọc bản gốc QĐ 340 và QĐ 900, đối chiếu ký hiệu phân khu, đơn vị ở (A1, B2…) của căn.
2. Xin bản vẽ tổng mặt bằng mới nhất (sau điều chỉnh) và định vị mã căn trên đó.
3. Xem lô xung quanh là mặt nước, cây xanh, trường học hay khu dịch vụ.
4. Kiểm tra văn bản đủ điều kiện huy động vốn, bảo lãnh đúng khu, đúng đợt hàng.
5. Hỏi cơ quan quản lý khi cần: UBND xã Cần Giờ hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM.

Ưu điểm và điểm cần lưu ý

Ưu điểm: quy hoạch chi tiết đã phê duyệt, công khai; mật độ xây dựng 17,4%; mặt nước, cây xanh chiếm tỷ lệ lớn.

Cần lưu ý: quy hoạch đã điều chỉnh và có thể còn điều chỉnh; số liệu quảng bá về biển hồ khác số liệu pháp lý; phân kỳ chi tiết chưa công bố; khu lấn biển cần nhiều năm để hình thành đầy đủ.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch 1/500 Vinhomes Cần Giờ được duyệt khi nào?

Ngày 24/01/2025 (QĐ 340/QĐ-UBND của UBND TP.HCM), điều chỉnh cục bộ theo QĐ 900/QĐ-UBND của UBND xã Cần Giờ (tháng 11/2025).

Vinhomes Cần Giờ có bao nhiêu phân khu, xếp theo thứ tự nào?

Có 4 phân khu: A – Vịnh Tiên (The Haven Bay), B – Vịnh Ngọc (The Green Bay), C – Mũi Danh Vọng (The Paradise), D-E – Đảo Mặt Trời (The Grand Island).

Quy mô dân số theo quy hoạch là bao nhiêu?

Tối đa 228.506 người, giữ nguyên sau điều chỉnh năm 2025.

Có quy hoạch 1/500 rồi thì căn nào cũng được bán?

Không. Mỗi đợt bán cần giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng, văn bản đủ điều kiện huy động vốn và bảo lãnh; hãy kiểm tra theo đúng mã căn.

Quy hoạch có thể thay đổi sau khi tôi mua không?

Có thể có điều chỉnh cục bộ theo thủ tục luật định, như QĐ 900. Hãy hỏi rõ trong hợp đồng cách xử lý nếu thay đổi ảnh hưởng tới căn của bạn.

Kết luận

QĐ 340/QĐ-UBND là nền tảng của quy hoạch Vinhomes Cần Giờ: 2.870 ha, 4 phân khu A, B, C, D-E, dân số tối đa 228.506 người, mật độ xây dựng 17,4%, khoảng một phần tư diện tích là mặt nước. Nhưng quyết định này không thay thế việc kiểm tra giấy phép, điều kiện bán hàng và bản vẽ mới nhất sau điều chỉnh. Đọc đúng quy hoạch giúp bạn chọn căn dựa trên dữ liệu thay vì lời quảng cáo. Định hướng ở cấp vùng (QĐ 1711/QĐ-TTg, QĐ 1125/QĐ-TTg, khu dự trữ sinh quyển, địa giới 4 xã mới) xem bài quy hoạch Cần Giờ.

Muốn nhận bảng giá, chính sách cập nhật và trích bản vẽ quy hoạch theo mã căn? Hãy để lại thông tin trên website, đội ngũ tư vấn sẽ gửi tài liệu theo đúng căn.

Nguồn tham khảo

1. UBND TP.HCM – Quyết định 340/QĐ-UBND ngày 24/01/2025 duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (bản PDF): nld.mediacdn.vn
2. Công báo TP.HCM – UBND TP ban hành Quyết định số 340/QĐ-UBND… (11/02/2025): congbao.hochiminhcity.gov.vn
3. Cổng TTĐT Chính phủ – Phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị du lịch biển Cần Giờ (27/01/2025): tphcm.chinhphu.vn
4. Tiền Phong – TPHCM duyệt quy hoạch đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ: tienphong.vn
5. UBND xã Cần Giờ – QĐ 900/QĐ-UBND duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 (tệp công khai trên Vinhomes Market): market-files.vinhomes.vn
6. VnExpress – Khởi công dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (19/04/2025): vnexpress.net
7. Vinhomes Market – Trang dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), mục Tài liệu pháp lý: market.vinhomes.vn

---

Miễn trừ trách nhiệm: Website tapdoanvingroup.com do đơn vị tư vấn phân phối vận hành, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Thông tin, hình ảnh minh họa và số liệu trong bài chỉ để tham khảo, có thể thay đổi. Giá, chính sách và tiến độ chính thức theo công bố của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước và hợp đồng mua bán. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư; quyết định mua là của bạn.