Cập nhật: 06/10/2026 · Bài viết của đơn vị tư vấn phân phối, mục đích tham khảo.
Lưu ý: tapdoanvingroup.com là website của đơn vị tư vấn, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư và không hứa hẹn lợi nhuận. Thông tin chính thức về dự án được công bố qua chủ đầu tư và kênh Vinhomes Market.
Ngày càng nhiều chuyên gia nước ngoài và kiều bào hỏi về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ. Câu hỏi thường gặp nhất: người nước ngoài mua Vinhomes Cần Giờ được không, sở hữu bao lâu, và Việt kiều có khác gì? Bài viết tóm tắt khung pháp lý theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, đối chiếu với các tài liệu bán hàng đang công khai của dự án, rồi đưa ra checklist để bạn tự kiểm tra trước khi đặt cọc.
Trả lời ngắn
- Về luật: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh có thể sở hữu nhà ở thương mại trong dự án, kể cả căn hộ và nhà riêng lẻ, nếu dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh và còn trong hạn mức.
- Với dự án này hiện nay: hai chính sách bán hàng công khai gần nhất (tháng 7/2026 khu Vịnh Ngọc, tháng 8/2026 khu Vịnh Tiên) ghi rõ đối tượng áp dụng không bao gồm tổ chức, cá nhân nước ngoài. Chúng tôi cũng chưa thấy dự án trong các đợt công bố danh mục cho người nước ngoài sở hữu mà chúng tôi đã đọc.
- Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam: có quyền như cá nhân trong nước theo Luật Đất đai 2024.
Luật Nhà ở 2023 nói gì về người nước ngoài?
Ai được mua (Điều 17, 18)
Theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở, “bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ”, qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Điều 18 thêm điều kiện: cá nhân không thuộc diện được hưởng ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
Ở đâu được mua (Điều 16)
Điều 16 giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh; UBND cấp tỉnh xác định và công bố công khai danh mục dự án cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở. Theo VietnamFinance (12/08/2026), TP.HCM đã công bố tổng cộng 148 dự án thuộc danh mục này. Các dự án được nêu tên trong các đợt gần đây chủ yếu ở khu Thủ Thiêm, Thảo Điền cũ; chúng tôi chưa tìm thấy Vinhomes Green Paradise trong các bài đã kiểm tra, nhưng chưa đọc được toàn bộ danh mục 148 dự án. Hãy tra cứu danh mục trên cổng thông tin của UBND TP.HCM và Sở Xây dựng.
Được mua bao nhiêu (Điều 19)
| Loại nhà | Giới hạn cho người nước ngoài |
|---|---|
| Căn hộ chung cư | Không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà |
| Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề) | Không quá 250 căn trên khu vực có quy mô dân số tương đương một phường |
Theo Điều 19, nếu một khu vực có dân số tương đương một phường có nhiều nhà chung cư, hoặc nhà riêng lẻ trên một tuyến phố, thì vẫn không được vượt các giới hạn trên. Chính phủ quy định cách quy đổi dân số và quản lý số lượng.
Sở hữu bao lâu (Điều 20)
Điều 20 quy định cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn phải ghi rõ trên giấy chứng nhận. Trước khi hết hạn, chủ sở hữu có thể bán hoặc tặng cho người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; quá hạn mà không bán, tặng cho thì nhà thuộc tài sản công.
Hai trường hợp đặc biệt: cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu và có quyền như công dân Việt Nam; kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có quyền như người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, nếu được tặng cho, thừa kế nhà ở vượt hạn mức hoặc thuộc khu vực quốc phòng, an ninh, người nước ngoài chỉ được hưởng giá trị của nhà ở.
Việt kiều mua Vinhomes Cần Giờ: hai trường hợp khác nhau
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam
Điều 4 Luật Đất đai 2024 xếp “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” vào nhóm cá nhân, cùng nhóm với cá nhân trong nước. Theo hướng dẫn tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP được Sở Tư pháp TP Huế tóm tắt, giấy tờ chứng minh là hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh tại thời điểm tạo lập nhà ở.
Người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam
Điều 44 Luật Đất đai 2024 cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền trong các dự án phát triển nhà ở; được bán, tặng cho, để thừa kế, thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Giấy tờ cần có: hộ chiếu nước ngoài (hoặc giấy tờ đi lại quốc tế) kèm giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam, và dấu nhập cảnh tại thời điểm ký giao dịch.
Lưu ý: các chính sách bán hàng loại trừ “tổ chức, cá nhân nước ngoài”; trường hợp người gốc Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài có được áp dụng hay không cần chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản.
So sánh nhanh ba nhóm người mua
| Tiêu chí | Việt kiều còn quốc tịch VN | Người gốc Việt | Người nước ngoài |
|---|---|---|---|
| Căn cứ chính | Điều 4 Luật Đất đai 2024 | Điều 44 Luật Đất đai 2024 | Điều 16–20 Luật Nhà ở 2023 |
| Thời hạn sở hữu | Như cá nhân trong nước | Gắn với quyền sử dụng đất ở | Tối đa 50 năm, gia hạn 1 lần |
| Giới hạn số lượng | Không có giới hạn riêng | Không có giới hạn riêng | 30% căn hộ/tòa; 250 nhà riêng lẻ/khu vực |
| Với chính sách hiện tại của dự án | Thuộc nhóm cá nhân, cần hồ sơ quốc tịch | Cần chủ đầu tư xác nhận | Đang không thuộc đối tượng áp dụng |
Checklist trước khi đặt cọc
- Xác định đúng nhóm của bạn: công dân Việt Nam ở nước ngoài, người gốc Việt hay người nước ngoài.
- Chuẩn bị hộ chiếu còn hạn, có dấu nhập cảnh hợp lệ; với người gốc Việt, chuẩn bị giấy tờ xác nhận gốc Việt Nam.
- Hỏi chủ đầu tư bằng văn bản: căn, khu bạn chọn có thuộc danh mục cho người nước ngoài sở hữu không, còn hạn mức không.
- Đọc mục “Đối tượng áp dụng” của chính sách bán hàng có hiệu lực tại ngày ký.
- Với người nước ngoài: kiểm tra thời hạn sở hữu sẽ ghi trên giấy chứng nhận và kế hoạch gia hạn.
- Kiểm tra quy định thanh toán, chuyển tiền và nghĩa vụ thuế, phí với ngân hàng, cơ quan thuế.
- Nếu kết hôn với công dân Việt Nam, cân nhắc phương án đứng tên phù hợp và tham khảo luật sư.
Quy trình chung từ đặt cọc tới nhận sổ có tại bài thủ tục mua Vinhomes Cần Giờ. Nếu bạn quan tâm loại hình có quy tắc 30% theo tòa, xem bài căn hộ Vinhomes Cần Giờ.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài mua Vinhomes Cần Giờ được không?
Luật cho phép người nước ngoài mua nhà ở thương mại trong dự án không thuộc khu vực quốc phòng, an ninh và còn hạn mức. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng công khai tháng 7 và 8/2026 của dự án không áp dụng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Hãy hỏi chủ đầu tư về từng đợt hàng.
Người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam bao lâu?
Tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023.
Người nước ngoài được mua biệt thự, nhà phố không?
Có thể, trong giới hạn không quá 250 căn nhà riêng lẻ trên khu vực có dân số tương đương một phường, và chỉ tại dự án được phép.
Việt kiều có bị giới hạn như người nước ngoài không?
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam được xếp là cá nhân như trong nước. Người gốc Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở trong dự án theo Điều 44 Luật Đất đai 2024.
Làm sao biết dự án có trong danh mục cho người nước ngoài?
Tra cứu danh mục do UBND TP.HCM, Sở Xây dựng công bố và yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản cho căn cụ thể.
Kết luận
Về nguyên tắc, người nước ngoài mua Vinhomes Cần Giờ chỉ khả thi khi dự án, khu, căn cụ thể được phép bán cho người nước ngoài và còn hạn mức; ở thời điểm 06/10/2026, các chính sách bán hàng công khai của dự án chưa áp dụng cho nhóm này. Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam có vị thế như người mua trong nước. Mọi trường hợp nên được xác nhận bằng văn bản trước khi xuống tiền.
Bạn là kiều bào hoặc người nước ngoài và muốn kiểm tra trường hợp cụ thể của mình? Hãy để lại thông tin trên website, đội ngũ tư vấn sẽ gửi danh sách giấy tờ cần chuẩn bị và cập nhật chính sách mới nhất.
Nguồn tham khảo
- Luật Nhà ở 2023 – Điều 8, đối tượng và điều kiện sở hữu nhà ở: hethongphapluat.com
- Luật Nhà ở 2023 – Điều 16, khu vực người nước ngoài được sở hữu nhà ở: hethongphapluat.com
- Luật Nhà ở 2023 – Điều 17, đối tượng và hình thức sở hữu: hethongphapluat.com
- Luật Nhà ở 2023 – Điều 19, số lượng nhà ở được sở hữu: hethongphapluat.com
- Luật Nhà ở 2023 – Điều 20, quyền của chủ sở hữu là người nước ngoài: hethongphapluat.com
- Sở Tư pháp TP Huế – Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở (Nghị định 95/2024/NĐ-CP): stp.hue.gov.vn
- Luật Đất đai 2024 – Điều 4, người sử dụng đất: hethongphapluat.com
- Luật Đất đai 2024 – Điều 44, quyền của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: hethongphapluat.com
- VietnamFinance – TP.HCM có 148 dự án nhà ở được bán nhà cho người nước ngoài (12/08/2026): vietnamfinance.vn
- Vinhomes Market – Chính sách bán hàng khu Vịnh Ngọc, tháng 7/2026: market-files.vinhomes.vn
- Vinhomes Market – Chính sách bán hàng khu Vịnh Tiên, tháng 8/2026: market-files.vinhomes.vn
Miễn trừ trách nhiệm: Website tapdoanvingroup.com do đơn vị tư vấn phân phối vận hành, không phải website chính thức của Tập đoàn Vingroup hay Công ty CP Vinhomes. Thông tin, hình ảnh minh họa và số liệu trong bài chỉ để tham khảo, có thể thay đổi. Giá, chính sách và tiến độ chính thức theo công bố của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước và hợp đồng mua bán. Bài viết không phải lời khuyên đầu tư; quyết định mua là của bạn.
